Cosa c'è dietro il crollo dei fondi immobiliari

di di Marco Liera (*) - 04/12/2011

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Gli investimenti immobiliari sono veramente decorrelati rispetto a quelli azionari? A giudicare dall’andamento dei fondi immobiliari quotati nel 2011 si direbbe di no. Su 23 prodotti negoziati a Piazza Affari, 13 hanno registrato una performance peggiore del -20% dell’indice Ftse Mib da inizio anno. Se si valutano invece i risultati ottenuti su un periodo più lungo, i fondi immobiliari mostrano una modesta decorrelazione. Dalla fine del 2002 all’ottobre 2011, l’indice Bnp Paribas Reim dei fondi immobiliari quotati ha reso il 54%, mentre l’indice Comit Performance delle azioni italiane ha guadagnato l’11%. Entrambi gli indici sono total return, tengono cioè conto delle distribuzioni (proventi e rimborsi capitale nel caso dei fondi, dividendi nel caso delle azioni). In occasione del crash del 2008/2009, i fondi immobiliari avevano subìto un drawdown (perdita) del 32%, contro il -66% delle azioni. Ma il minimo dei fondi immobiliari (compresi i proventi) toccato recentemente è appena di un 10% circa al di sopra del minimo registrato nell’autunno 2008. Attualmente le azioni (compresi i dividendi) viaggiano invece al 42% sopra il minimo del marzo 2009.

Ci sono segnali di fragilità nel recente andamento borsistico dei fondi immobiliari, pur inferiori rispetto a quelli denunciati dalle azioni di società immobiliari quotate sul listino principale, che da inizio anno hanno lasciato sul terreno mediamente il 59%. Lo sconto sul Net Asset Value (patrimonio netto) dei fondi immobiliari quotati è vicino ai massimi della crisi del 2008. Come riportato il 1° dicembre nelle tabelle di <Mondo Immobiliare>, ci sono 11 fondi immobiliari quotati su 23 che denunciano uno sconto peggiore del 50%. Si noti che in altre parti del mondo le cose vanno molto diversamente. Nella vicina Svizzera, per esempio, i fondi immobiliari attualmente quotano con premi del 20/25% rispetto al Nav.

Avvicinandosi alle scadenze, la maggior parte dei fondi italiani è entrata nel tunnel degli smobilizzi. Qualcuno è già in proroga o sta per deliberarla. Ma fuori, visti i tempi, non pare ci sia la coda di compratori.  Nel secondo semestre 2011 si sono registrate per il momento quattro cessioni (da parte di Beta, Olinda, Bnl Portfolio Immobiliare e Securfondo), per un controvalore totale di 108 milioni di euro. Tutte in guadagno rispetto al costo di carico, a volte anche rispetto al valore di mercato stimato. Ma in vendita ci sono ancora molte altre unità.

Nel deludente andamento borsistico dei fondi immobiliari si legge una percezione negativa sul loro andamento operativo, ma ci sono pure fattori “esterni”. L’illiquidità del mercato e l’incertezza che tradizionalmente caratterizza la valutazione dei Nav, che alzano il rendimento atteso e quindi esercitano una pressione al ribasso delle quotazioni. In più, va ricordato che questi fondi sono stati collocati a suo tempo da reti bancarie inadeguate a fornire una valida consulenza rispetto a prodotti complessi come i fondi immobiliari. Per una moltitudine di sottoscrittori, scoprire che i fondi possono “andare a sconto” è stata un’amara sorpresa. Ci possono essere state quindi vendite dettate dall’esasperazione, o dalla consapevolezza tardiva di aver comprato prodotti inadatti alle proprie caratteristiche. O caldeggiate dalle stesse banche in crisi di liquidità animate dall’obiettivo di recuperare raccolta diretta. Certo, se queste sono le ragioni dei ribassi, si possono aprire delle interessanti occasioni di acquisto.

D’altra parte, l’andamento dei fondi immobiliari quotati dovrebbe allarmare i non pochi che credono che il mattone sia un investimento che non tradisce. Se i prezzi degli immobili nei portafogli dei fondi immobiliari scendono, perché quelli delle unità di proprietà dei privati dovrebbero restare inchiodati?

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 4 dicembre 2011

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