Comprare casa o preferire l’affitto?

di Nicola Zanella - 11/03/2017

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Gli italiani, si sa, hanno una particolare predilezione per gli immobili: circa il 73%, infatti, abita in una casa di proprietà. Questa percentuale è tra le più alte in Europa: basti pensare che in Francia e Germania è pari, rispettivamente, al 65 e 52%. In Svizzera – nonostante l’aumento considerevole di proprietari a partire dai primi anni Duemila – la percentuale di chi risiede in abitazioni in affitto (56%) supera ancora quella di coloro che hanno comprato casa (44%).
In Italia, chiaramente, la maggior parte degli immobili viene destinata alla residenza delle famiglie. La ricchezza degli italiani non si ferma però alla prima casa: ci sono altre nove milioni di unità immobiliari residenziali che non sono utilizzate come abitazione principale. Di queste, 930.000 sono date in uso gratuito ad un familiare, 2,8 milioni di immobili sono dati in locazione e ben 5,4 milioni sono abitazioni a disposizione, tipicamente le cosiddette seconde case.
L’87% dei beni reali detenuti dalle famiglie italiane è rappresentato da abitazioni che hanno un valore totale di circa 5.000 miliardi di euro: in pratica, la prima casa ha un valore tipico (o mediano) pari a 180.000 euro.
Nel 2015 sono state effettuate 190.000 compravendite (il 45% degli acquisti totali) con mutui ipotecari aventi come garanzia proprio l’abitazione acquistata, con un capitale medio erogato per abitazione di circa 120.000 euro. Ciò significa che il capitale erogato rappresenta circa il 65% della spesa di acquisto. Il restante (60.000 euro circa) è la somma di denaro già in possesso della famiglia che acquista tramite un mutuo.

Letti questi dati, si può facilmente giungere alla conclusione che gli italiani preferiscano vivere in una abitazione di proprietà e che – visto l’elevato numero di immobili dati in affitto e quello delle seconde case (solo in parte intese come bene d’uso) – ritengano l’acquisto di immobili un’efficace soluzione di investimento. A dire la verità, per anni, è stata considerata la migliore per i propri risparmi. Infatti, fino a poco prima della grande crisi del 2008-2009 e il ritorno dell’ICI sotto forma di IMU (ora solo per le seconde case) in abbinamento alla revisione delle rendite catastali, sette italiani su dieci ritenevano l’investimento in immobili il modo migliore per investire i risparmi.
D’altronde, negli anni settanta del secolo scorso gli italiani avevano imparato che i prezzi degli immobili tendono a difendere i risparmi dall’alta inflazione, più di altre soluzioni di investimento: ad esempio, nei dodici anni in cui l’inflazione realizzata in Italia è stata sempre almeno superiore al 10%, la rivalutazione nominale media annuale degli immobili è stata pari al 21,3%: i BOT, i titoli di Stato a lungo termine e le azioni hanno fatto segnare, rispettivamente, un rendimento totale (capital gain + cedole o dividendi) medio del 13,2%, 11,3% e del 15,1%. In questi 12 anni, gli immobili – tra le quattro asset class prese in considerazione – hanno fatto registrare l’unico rendimento reale, cioè al netto dell’inflazione, medio positivo e pari al 4,73%.
Non va poi dimenticato che – soprattutto in altri mercati – il mercato immobiliare non molto tempo fa è stato soggetto ad un vero e proprio boom, grazie alla facilità di accesso al credito su cui hanno potuto contare le famiglie. Negli Stati Uniti, la crescita annuale media in termini nominali dei prezzi immobiliari tra il 1998 e il 2006 è stata pari al 7,2%, in linea con i rendimento totale della Borsa americana (7,4%) e superiore al rendimento registrato dalle obbligazioni statali, a breve e a più lungo periodo.

Dato che l’acquisto di un immobile rappresenta l’esborso più rilevante a cui una famiglia solitamente deve far fronte, il prezzo che è pagato viene ricordato con più facilità e più precisamente rispetto ad altri acquisti, anche perché – a differenza delle soluzioni finanziarie – la casa non può essere «divisa» quando il suo prezzo diventa troppo alto, come capita con le azioni. L’illusione monetaria a cui sono soggetti solitamente coloro che nella loro vita non si occupano di economia, ossia la tendenza a ragionare in valori nominali (senza considerare l’operato nel tempo del tasso di inflazione), ha rinforzato in questi decenni la percezione positiva degli italiani verso l’acquisto di immobili. Infatti, a partire dagli anni settanta fino alla grande crisi del 2008-2009, sono stati rari i periodi medio-lunghi con i prezzi degli immobili che non sono cresciuti in termini nominali: ad esempio, ciò è accaduto solo in due periodi di sette anni su un totale di 31 a partire dal 1971.

Sono due le più importanti critiche a questo tipo di ragionamento. La prima è che solitamente la rivalutazione dei prezzi immobiliari è largamente inferiore al rendimento totale di altre soluzioni di investimento. A titolo d’esempio, basta pensare che a partire dal 1992, ossia da quando l’inflazione annuale è scesa stabilmente sotto al livello del 5%, la crescita annuale media dei prezzi immobiliari è stata del 2,6%. Il rendimento annuale medio, sempre nominale, di BOT, titoli di Stato a lungo termine e azioni è stato pari, rispettivamente, a 3,2%, 8,9% e 7,8%. Al netto dell’inflazione, i prezzi degli immobili sono cresciuti in media dello 0,4%.
Simili rendimenti reali – relativamente bassi – sono stati fatti registrare in altri paesi a livello internazionale e per periodi molto più lunghi: a livello mondiale, tra il 1900 e il 2011 la rivalutazione annuale è stata pari all’1,3%. Questi i risultati in alcuni singoli paesi nel medesimo periodo: Francia (1,2%), Regno Unito (1,3%) e Stati Uniti (0,1%). Alcuni ricercatori hanno calcolato che il prezzo della case in Olanda tra il 1628 e il 1974 sia cresciuto in termini reali dello 0,45%.
Dati questi importanti esempi storici, credo che sia ragionevole attendersi nel corso del tempo, nella migliore delle ipotesi, una rivalutazione annualizzata al netto dell’inflazione degli immobili nell’ordine dell’1%.
Secondo Robert Shiller, premio Nobel per l’economia nel 2013 ed uno dei massimi esperti al mondo anche di mercati immobiliari e creatore dell’indice più conosciuto dei prezzi degli immobili residenziali in America, l’indice S&P/Case-Shiller appunto, sostiene che nel mercato immobiliare è razionale attendersi cicli di crescita e di contrazione nei prezzi delle case, ma non consistenti trend al rialzo nel lungo termine. Perché i prezzi delle case, una volta aggiustati per l’inflazione, non dovrebbero crescere più di tanto nel tempo?
Probabilmente perché le persone non devono per forza vivere in un dato luogo e il mondo offre sufficienti località in cui ci si può trasferire: insomma, è semplicemente la legge della domanda e dell’offerta a non far crescere in modo consistente i prezzi, in termini reali. In definitiva, il rendimento di una casa non è tanto dovuto alla rivalutazione dei prezzi, ma al «dividendo» che si riceve sotto forma di servizi abitativi e quindi di utilità nell’abitarla. Solitamente, si misura attraverso il cosiddetto affitto implicito, ossia il valore che si spenderebbe per affittare una casa simile.
La seconda osservazione critica nei confronti di coloro che dimostrano una euforia forse irrazionale verso l’acquisto degli immobili è che – anche basandosi sui soli prezzi nominali – non è vero che i prezzi siano sempre in crescita. La crisi del mercato immobiliare iniziata nel 2007 negli Stati Uniti e poi propagatasi in tutto il mondo, anche in Italia, ha decisamente smentito questa tesi.
Ad esempio, una perdita del 20% si sta registrando nel mercato immobiliare italiano a partire da fine 2007. Anche negli Stati Uniti tra la fine del 2006 e la fine del 2011, il prezzo delle case è sceso in media del 20%. Perdite ben peggiori sono avvenuti in singoli Stati, facendo evaporare trilioni di dollari in ricchezza, facendo perdere a più di 4 milioni di americani la loro casa e lasciando altri 10 milioni con un importo di mutuo da rimborsare superiore al valore della propria casa.
Bisogna ricordare che l’acquisto di un immobile avviene in una precisa località (città e quartiere) che nel tempo può essere soggetta a cali maggiori che in altre zone. A differenza di quanto accade con altri beni, ad esempio con le attività finanziarie, il rischio specifico ad un dato acquisto immobiliare non è facilmente diversificabile. È per questo motivo che Robert Shiller si augura lo sviluppo di un mercato dei derivati in cui sia possibile scambiare o coprire questo rischio immobiliare.
In definitiva, la scelta della località e il timing dell’acquisto è fondamentale quando si tratta di immobili e soprattutto se non si intende detenere lo stesso immobile per molto tempo. Come per altri beni, non conviene pagare eccessivamente la propria casa: quando il rapporto tra prezzo medio degli immobili diviso il reddito medio è alto a livello storico o quando il rapporto tra il prezzo medio degli immobili e il costo medio per un affitto è relativamente alto (una sorta di rapporto prezzo/utili delle azioni), converrebbe valutare con attenzione l’acquisto della propria casa. Alcuni esperti, ad esempio, consigliano di non pagare per una casa un prezzo superiore al valore del suo eventuale affitto mensile moltiplicato per 180. Pertanto, se una data abitazione o una equivalente vale un affitto di 1.000 euro, il limite massimo per l’acquisto dovrebbe essere di 180.000 euro.
La facilità con cui gli istituti finanziari americani hanno finanziato le famiglie, anche quelle con minore solidità creditizia, per importi elevati di loan to value (rapporto tra importo concesso da chi presta il denaro e il prezzo d’acquisto o valore peritale, se minore) ha fatto sì che le perdite dei prezzi immobiliari siano state aumentate drasticamente dall’uso della leva finanziaria. Minore è l’importo proprio apportato da chi compra e maggiori sono i guadagni o le perdite – rispetto a questo valore iniziale – causate dai movimenti del prezzo dell’immobile.

Oltre alla convinzione – non supportata dai fatti – che la rivalutazione dei soli prezzi degli immobili (sia in termini nominali che al netto dell’inflazione) sia importante nel tempo, tipicamente chi propende ad acquistare una casa in cui abitare invece di scegliere l’affitto, porta come giustificazioni queste due considerazioni: la prima è che l’affitto è da considerare «denaro buttato via» e la seconda è che – chiedendo un mutuo – si possono detrarre gli interessi passivi, risparmiando quindi in tasse.
Dato che la maggior parte di chi pensa sia più conveniente acquistare la prima casa ha attese irrealistiche sul comportamento futuro dei prezzi immobiliari, si capisce perché molti assegnino all’abitazione principale il duplice ruolo di bene d’uso e di investimento. Spesso si ritiene che sia l’unico modo per accumulare una ricchezza consistente nel corso del tempo, magari da utilizzare per finanziare eventuali gap previdenziali. Ad esempio, al momento della pensione si può pensare di finanziarizzare la propria abitazione, vendendola per acquistarne una più piccola ed investire così la differenza tra il prezzo di vendita e di acquisto.
Diversi studi sembrano confermare questa tesi: la ricchezza netta delle famiglie che acquistano la propria casa risulta superiore a quella delle famiglie che rimangono in affitto. Il fatto è che le famiglie che sembrano «scegliere volontariamente» la soluzione in affitto hanno tipicamente redditi complessivi ben inferiori a quelli delle famiglie che acquistano la casa tramite l’accensione di un mutuo. In pratica, le famiglie più povere (molto spesso anche più giovani) – non risparmiando abbastanza per mettere da parte una somma iniziale necessaria per acquistare la casa – sono costrette a rimanere in affitto.

Per capire però se l’acquisto della prima casa è effettivamente il migliore modo per accumulare ricchezza nel tempo si deve considerare il caso di una famiglia (diciamo, Rossi) che ha un reddito medio-alto e che vive attualmente in affitto, ha una capacità di risparmio mensile e una somma di denaro accumulata di qualche decina di migliaia di euro nel c/c o conto di deposito.
Nello specifico, si può ipotizzare che questa famiglia abbia un reddito netto di circa 3.400 euro, in linea con quello della tipica famiglia italiana che richiede un mutuo per l’acquisto della propria abitazione. Questa famiglia spende d’affitto 431 euro (media italiana) e in totale come spese per l’abitazione 616 euro. La famiglia Rossi risparmia ogni mese 833 euro, pari a circa il 24% del reddito netto, una cifra ben superiore alla media nazionale.
Grazie a questa capacità di risparmio, negli ultimi 6 anni la famiglia Rossi ha accumulato nel c/c 60.000 euro, proprio la cifra media apportata dalle famiglie italiane quando acquistano la loro casa del valore di 180.000 euro chiedendo quindi alla banca un credito di 120.000 euro.
A questo punto, la famiglia Rossi – a differenza delle famiglie a basso reddito menzionate in precedenza – ha due opzioni: 1. continuare a rimanere in affitto e probabilmente valutare se non sia il caso di investire i risparmi per non pagare un alto costo opportunità (il c/c rende poco o nulla) o 2. acquistare una casa del valore di 180.000 euro e chiedere ad una banca un mutuo di 120.000 euro con una durata di 22 anni (quella media richiesta in Italia).

Facciamo un po’ di conti.
Un grave errore che molti fanno è sottovalutare i costi di mantenimento di un immobile di proprietà: se è vero che – in certi periodi causati dai tassi bassi come l’attuale – la rata dei mutui può non essere tanto più alta della spesa per l’affitto (nel 2015, la rata media per il mutuo è stata di 586 euro contro un affitto medio di 431 euro), non va dimenticato che i costi di mantenimento di un’abitazione di proprietà sono più alti delle spese per chi è in affitto. Facilmente, le spese di mantenimento di una casa propria possono essere pari alla rata del mutuo.
Anche considerando il beneficio fiscale relativo alla detrazione degli interessi del mutuo, la spesa totale per l’abitazione di chi è possessore tramite un mutuo è superiore alla spese totale di chi sceglie l’affitto. In sostanza, molto spesso ci si dimentica che l’acquisto con mutuo della casa fa abbassare la capacità di risparmio – a parità di altri fattori.
Ipotizzando un risparmio fiscale di 760 euro (pari al valore massimo attuale) ogni anno per 22 anni (situazione più che favorevole e anche poco reale dato che nell’ammortamento alla francese il valore degli interessi da restituire cala nel tempo) e spese per l’abitazione in caso di acquisto con mutuo superiori a quelle del caso in affitto di 404 euro al mese, abbiamo di fronte due scenari.
Il primo, quello in cui la famiglia Rossi sceglie di acquistare la casa del valore di 180.000 euro con mutuo di 120.000 euro e apporto iniziale di 60.000 euro, è definito in questo modo:
a) 60.000 euro investiti nell’immobile immediatamente
b) 492 euro di risparmio mensile (conteggiando anche le detrazioni fiscali)
c) accumulazione di risparmio investito nell’immobile tramite la restituzione della quota in conto capitale del mutuo. Si è ipotizzato che si restituisca una quota uguale in tutti e 22 gli anni, ossia 5.455 euro. Anche questa è un’ipotesi che non è giustificata dall’ammortamento alla francese, ma che è vantaggiosa visto che evita che somme importanti siano restituite (quelle verso la parte finale del piano) o «investite» nell’immobile per orizzonti sempre più brevi e quindi con un maggior rischio sotto forma di probabilità di perdita.
Il secondo scenario, quello in cui la famiglia Rossi sceglie di rimanere in affitto, è definito in questo modo:
a) 60.000 euro da investire a piacere immediatamente
b) 833 euro di risparmio mensile da investire a piacere
Dato che c’è del risparmio mensile in entrambe gli scenari, si possono semplificare in questo modo.
Primo scenario (acquisto):
a) 60.000 euro investiti nell’immobile immediatamente
b) 5.455 euro di risparmio annuale investito nell’immobile tramite la restituzione della quota in conto capitale del mutuo
Secondo scenario (affitto + investimento dei risparmi):
a) 60.000 euro da investire a piacere immediatamente
b) 341 euro circa di risparmio mensile da investire a piacere, cioè 4.088 euro all’anno

Per calcolare la ricchezza di questa famiglia – solo immobiliare nel primo scenario e solo finanziaria nel secondo – è necessario disporre del profilo rischio/rendimento degli immobili e di una serie di attività finanziarie, soluzioni di investimento verso cui lo scenario dell’affitto porterebbe per non continuare a pagare un alto costo opportunità.
La rivalutazione nominale attesa per gli immobili è pari a 1,9% (rivalutazione dei prezzi reale storica in Italia + ultimo dato dell’inflazione) con una volatilità del 5,7%. Ho deciso di non tenere conto anche dell’affitto implicito che è in grado di generare una casa perché lo scopo di queste simulazioni è quello di capire quale soluzione – alla fine del mutuo di 22 anni – sarà in grado di generare la più alta ricchezza effettivamente da spendere.

Il rendimento atteso totale per i titoli di Stato a lungo termine italiani è pari a 2,4% con una volatilità del 10,9%, mentre il rendimento atteso totale per le azioni della Borsa italiana è pari al 6,2% con una volatilità del 23,1%, stimati utilizzando il modello di prevedibilità dei rendimenti che ho pubblicato nel 2015 nel Journal of Wealth Management.
Dopo 22 anni, realizzando il primo scenario, ossia l’acquisto, la ricchezza immobiliare finale che ci si può attendere – se i rendimenti sono distribuiti in modo log-normale – è pari a 238.057 euro, con un valore finale minimo di 166.099 euro e un valore massimo di 329.161 euro.
Scegliendo il secondo scenario, cioè l’affitto e investendo solo in azioni italiane, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 407.093 euro, con un valore finale minimo di 72.653 euro e un valore massimo di 1.176.891 euro.
Scegliendo il secondo scenario, cioè l’affitto e investendo solo in titoli di Stato italiani a lungo termine, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 217.778 euro, con un valore finale minimo di 104.017 euro e un valore massimo di 395.737 euro.

In pratica, a causa dei bassi tassi di interesse sul mercato, il profilo rischio/rendimento dei titoli di Stato è tale per cui la soluzione affitto + investimento in obbligazioni ha una ricchezza finale attesa e una ricchezza minima calcolata con il 90% di probabilità più bassa dell’opzione d’acquisto; ad ogni modo, la ricchezza finale massima calcolata con il 90% di probabilità è più alta con l’opzione affitto + investimento in titoli di Stato.
Il profilo rischio/rendimento attuale delle azioni italiane fa sì che la soluzione affitto + investimento in azioni ha una ricchezza finale attesa e una ricchezza massima calcolata con il 90% di probabilità più alta dell’opzione d’acquisto; il rovescio della medaglia è che la ricchezza finale minima calcolata con il 90% di probabilità è più bassa con l’opzione affitto + investimento in azioni.
Riassumiamo: i profili rischio/rendimento attesi non esaltanti delle varie attività finanziarie nell’attuale contesto di mercato non impediscono alla soluzione che prevede di rimanere in affitto ed investire i risparmi in bond o, meglio azioni, di essere ex-ante la scelta migliore per massimizzare le possibilità di accumulare ricchezza nel corso del tempo, contrariamente a quanto comunemente si creda.
Se invece l’obiettivo è la minimizzazione della perdita di parte dei risparmi valutati in termini nominali, allora la soluzione di acquistare la casa tramite un mutuo è quella vincente: da notare, comunque, che il valore finale minimo è inferiore a quanto pagato per la casa (180.000 euro) e quindi sicuramente alla somma totale che comprende anche gli interessi pagati. Anche questo fatto sfugge il più delle volte.
Da notare, infine, che all’aumentare della somma iniziale che si dispone per coprire parte del costo della casa, il vantaggio della soluzione affitto + investimento rispetto all’acquisto tramite mutuo aumenta.
Si può dire che – per coloro che consapevolmente decidono di rimanere in affitto nonostante la loro capacità di risparmio – l’affitto rappresenta un costo e quindi del «denaro buttato via», come spesso si dice, che viene più che controbilanciato dal fatto che questa scelta permette di mantenere una più alta capacità di risparmio e di investire i risparmi in beni con un profilo rischio/rendimento differenti da quelli degli immobili, magari migliori.

Per le famiglie giovani con un elevato capitale umano (fortemente illiquido) e una buona capacità di risparmio potrebbe non essere conveniente trasformare troppo in anticipo parte di questo capitale umano in un immobile, altro bene decisamente poco liquido. Le evidenze empiriche – a livello internazionale – rivelano che una ricchezza netta familiare composta principalmente dalla propria casa impedisce di investire nei mercati finanziari, rappresentando una sorta di barriera. Perché?

Per due ragioni: 1) la più bassa capacità di risparmio di chi acquista tramite un mutuo impedisce di accumulare nel tempo una ricchezza finanziaria tale da far calare l’avversione al rischio e 2) il rischio specifico legato all’acquisto immobiliare non è facilmente diversificabile attraverso le tipiche soluzioni finanziarie, visto ad esempio, che in particolare durante le recessioni economiche, i rendimenti degli immobili e delle azioni sono correlati positivamente. Con così tanta ricchezza legata ad un singolo bene, i proprietari sono particolarmente vulnerabili ai cambiamenti di prezzo dei loro immobili, esacerbati dall’uso della leva finanziaria.

Ovviamente – come ci insegna la finanza comportamentale – non si può escludere che la casa e la posizione in cui si decide di acquistarla siano un segnale del proprio status socio-economico e quindi il suo possesso – anche se non il miglior veicolo per accumulare ricchezza nel tempo – potrebbe fornire dei benefici sociali che, purtroppo, sono difficilmente misurabili.
Non va comunque dimenticato che l’acquisto della casa – anche se soprattutto un bene d’uso – rappresenta per la maggior parte delle famiglie la scelta di investimento più importante in grado di influenzare future altre decisioni finanziarie.
Per non basare queste decisioni su aspettative vaghe e spesso irrealistiche, converrebbe riflettere su alcuni punti che ho cercato di sottolineare in questo articolo e ragionare attentamente sui risultati delle simulazioni di investimento.

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