Chi sta in affitto è più antifragile di chi è proprietario della abitazione

di Marco Liera - 23/11/2016

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Chi dice che per milioni di individui stare in una casa in affitto è una strategia assai meno rischiosa rispetto a comprarla con risparmi propri e un mutuo, rischia di essere tacciato di eresia e di bestemmia in un Paese in cui l’80% delle famiglie è proprietaria della propria residenza.  

Premessa: in molte zone, la proprietà della prima casa è una scelta senza alternative perché l’offerta di abitazioni in locazione è nulla o pessima. Quindi l’affermazione precedente vale solo per quelle famiglie (comunque milioni) che invece l’alternativa ce l’hanno.

La famiglia Immobile

Facciamo il caso della famiglia Immobile, composta da quattro persone, in cui una lavora con un contratto a tempo indeterminato, una part-time in proprio, con due figli a carico. Hanno 100mila euro di risparmi. Fino a oggi sono rimasti in affitto, pagando 600 euro al mese più le spese (per i dati sugli affitti in Italia si veda qui)

Gli Immobile intravedono una casa che vorrebbero acquistare, e che costerebbe 250mila euro + imposta di registro del 2% sul valore catastale (prima casa acquistata da privato). Ma nel confronto lasciamo perdere (favorendo così la strategia in acquisto) le imposte sulla compravendita, sul mutuo, il notaio e gli eventuali oneri di ristrutturazione e personalizzazione di una nuova casa. E dimentichiamoci anche il tempo e i costi che i proprietari di casa devono stanziare per il semplice fatto che sono proprietari, come il ricorso a professionisti in caso di contenziosi e di passaggio generazionale. 

Gli Immobile hanno quindi bisogno di farsi finanziare per 150mila euro, che, tenuto conto della loro situazione, è una operazione fattibile.

Optano per il tasso fisso (ai livelli attuali molto conveniente rispetto alla media storica) per non correre il rischio di risalita dell’Euribor, e verificano che la rata di un mutuo da 150mila euro con un ammortamento di 30 anni sarebbe di 547 euro (fonte: Mutuionline, tasso fisso 1,9%).

“Che bello – dicono papà e mamma Immobile -: diventiamo proprietari e riusciamo a risparmiare di più di adesso che siamo in affitto. Siamo sicuri che per 30 anni pagheremo sempre la stessa rata. Pensa che poi potremo anche personalizzare la casa, mentre ora non ci conviene fare nessun lavoro di miglioria perché quella in cui abitiamo non è nostra. E poi mese dopo mese la nostra ricchezza aumenta, mentre ora con l’affitto sono soldi buttati via”.

Una sequenza di affermazioni insidiose.

E’ vero che risparmierebbero di più? Probabilmente no, tenendo conto dei costi di manutenzione straordinaria che ora come inquilini non pagano. Un immobile è un bene fisico, soggetto a obsolescenza, esposto a obblighi di adeguamento a varie normative, e come tale richiede continui investimenti. E questa è una certezza. Probabilmente no, tenendo conto dell’assicurazione incendio-eventi catastrofali che oggi come inquilini non pagano ma che come proprietari, se non vogliono rischiare l’azzeramento del valore del loro unico investimento, dovrebbero stipulare (come li obbligherà d’altra parte a fare la banca per proteggere la propria garanzia). E questa è un’altra certezza. Probabilmente no, tenendo conto del fatto che chi contrae il mutuo dovrebbe essere coperto/a su tutti gli eventi assicurabili che ne azzerano la capacità di rimborso, come la premorienza e l’invalidità permanente totale per infortuni o malattie. E questa è un’altra certezza.

E come detto, lasciamo perdere i costi di ristrutturazione, di arredamento etc. Quelli fanno parte delle preferenze personali (oltre ai proprietari, va ricordato che ci sono anche inquilini che li sostengono ugualmente).

Certo, ci sarebbe la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo che attualmente come inquilini non hanno. Il primo anno sarebbero circa 541 euro di risparmio di tasse. Molto di più della detrazione (150 euro/anno) attualmente concessa agli inquilini di prime case, ma solo con reddito complessivo inferiore a 30.987 euro (mentre raddoppia a 300 euro/anno per chi dichiara un reddito complessivo inferiore a 15.494 euro). Ma, nel tempo, la linea interessi peserà sempre meno nella rata di rimborso, e quindi anche la detrazione fiscale. E questa è una certezza. E poi siamo sicuri che questa detrazione (che in passato era assai più generosa) rimarrà la stessa? E questa è un’incertezza.

Ben inteso: il mondo è pieno di incertezze. Basta individuarle e tenerle presente quando si prende una decisione.

Tutti i risparmi presenti e futuri in un unico investimento rischioso ed illiquido

Ma torniamo alla nostra famiglia.

La questione cruciale è che comprando casa la famiglia Immobile:

1)  Concentra tutti i suoi risparmi in un unico attivo illiquido e volatile e, come abbiamo visto, costoso e da assicurare;

2)  Si impegna a onorare le rate del mutuo per 30 anni, a meno che non riesca a rimborsarlo anticipatamente prima della scadenza.

3)  Se la casa è in condominio, si impegna a pagare le relative spese (comprese quelle straordinarie, che invece ora come inquilini non pagano).

Certamente, versando nel tempo la quota capitale della rata di rimborso del mutuo la famiglia Immobile accumula ricchezza. Ma questo non sposta di una virgola il fatto che allo stesso tempo, rispetto all’affitto, aumenta il rischio di finire sul lastrico. Si espone infatti a vari accadimenti non necessariamente rari che possono portarla alla rovina.

1)  La morosità sulle rate di mutuo per un periodo prolungato a seguito di vari eventi in gran parte incontrollabili, come la perdita di reddito di uno dei due coniugi, l’insorgenza di spese impreviste (come quelle legate alle condizioni di salute dei membri della famiglia), e così via;

2)  Se la casa è in condominio, la morosità sulle spese condominiali per gli stessi motivi di cui sopra;

3)  L’oscillazione del valore della casa, anche ampia.

Sul caso 1) la famiglia Immobile può contare su qualche protezione, come la sospensione delle rate per un periodo di massimi 18 mesi, ovviamente a condizioni stringenti (si veda qui).

Oltre alla spiacevole segnalazione negli elenchi dei cattivi pagatori, sui casi 1) e 2) la famiglia Immobile può subìre una perdita molto grave (a seguito di procedura avviata dai creditori, nel primo caso la banca e nel secondo il condominio), che dipende dalla incerta possibilità di recupero dei risparmi investiti dalla casa con la vendita coattiva della stessa, una volta che è stato rimborsato il debito residuo, più gli interessi e le spese legali. Nel caso 1), in aggiunta alla procedura tradizionale che prevede la possibilità di avvio dell’esecuzione immobiliare giudiziaria da parte della banca dopo almeno sette rate mensili di morosità, quest’anno si è registrata - solo sul finanziamento di immobili diversi dalla prima casa contratto da imprese e consumatori - la novità legislativa che consente alle banche, a seguito di inadempimento del mutuatario per almeno 18 rate mensili, di acquisire la proprietà dell’immobile, e di venderla direttamente senza passare per il Tribunale (codificazione del patto marciano: si veda qui). Con questa norma, che può valere solo per i nuovi contratti di mutuo (dal 1° luglio), o a seguito della rinegoziazione di quelli in corso (per tutti gli altri vale sempre la procedura tradizionale), si arriva alla esdebitazione con la sola vendita dell’immobile. In altre parole, è irrilevante che la banca recuperi meno del debito residuo. Se il recupero è inferiore, nulla è dovuto dal mutuatario. Se è superiore, la banca deve corrispondere la differenza al mutuatario. Si tratta dei mutui non-recourse, modalità presente già da tempo in altri Paesi come gli USA. In teoria, il mutuo non-recourse potrebbe ridurre il rischio di rovina del mutuatario, perché trasferisce il rischio di svalutazione dell’immobile sulla banca. In realtà, mi aspetto che sui mutui non-recourse le banche si proteggano con rapporti LTV (Loan-To-Value) bassi. Sia con il patto marciano che con la procedura tradizionale, si prevede che l'eventuale eccedenza positiva tra quanto recuperato dalla banca e il debito residuo (più interessi e spese legali) venga restituita al mutuatario. Ma d'altra parte con la procedura tradizionale il mutuatario dovrà corrispondere ulteriori soldi (che tipicamente non avrà) se quanto recuperato, per via della svalutazione dell'immobile, sarà inferiore al debito residuo (più interessi e spese legali). Come dire che con il mutuo non-recourse (patto marciano) il debitore limita la perdita massima a quanto ha già pagato (pochi o tanti soldi che siano), mentre nel mutuo recourse potrebbe essere chiamato a mettercene degli altri.

Come abbiamo visto, a parte quanto succede nei mutui non-recourse, in tutti gli altri casi – compreso quello sperabile in cui il mutuo venga onorato fino a scadenza – il rischio di svalutazione dell’immobile grava sulla famiglia Immobile. Ora, se questa avesse molti altri capitali (diciamo un milione di euro) investiti in attività a basso rischio (e quindi rendimento zero o giù di lì in questo periodo) come liquidità e titoli tripla A sovrana in euro a breve termine, sarebbe tutto ok. Ma il fatto è che tutta la ricchezza della famiglia Immobile (o quasi tutta come nel caso di milioni di famiglie italiane) è investita nella casa. Non solo: la loro capacità di diversificare in futuro su altri attivi meno rischiosi è azzerata dalla necessità di destinare tutti o quasi tutti i risparmi futuri nel mutuo (e quindi nella stessa casa). In sintesi: per investire tutti o quasi tutti i risparmi presenti e futuri in una casa occorrerebbe avere una profilazione MIFID (quella che la banca vi fa quando vi fa consulenza agli investimenti) ad alto rischio, quella per intendersi prevista per coloro che sottoscrivono per una rilevante quota del portafoglio dei fondi comuni azionari. La famiglia Immobile potrebbe onorare regolarmente le rate del mutuo, e ritrovarsi tra cinque o dieci anni con risparmi completamente immobilizzati in una casa il cui valore nel  frattempo si è magari mantenuto costante in termini reali, ma senza attivi su cui contare per emergenze e per finanziare i propri obiettivi finanziari (la previdenza, la scuola dei figli). Allo scopo, non potrebbe certo vendere la casa di abitazione. Sarebbe quindi obbligata a camminare sul filo per decenni.  

Tra l'altro gli immobili, rispetto agli strumenti finanziari, hanno lo svantaggio di richiedere tagli di investimento elevati, anche totalizzanti rispetto all'insieme dei risparmi di una famiglia. Non è possibile comprare una casa per poche migliaia di euro, e per questo le abitazioni sono per definizioni tremendamente ingombranti. Specularmente, non è possibile vendere una stanza di una casa e tenersi il resto. In sostanza l'ingombro della casa rispetto alla ricchezza della famiglia non può essere corretto con una vendita parziale dela stessa. Il problema, si noti, riguarda anche coloro che hanno comprato casa senza mutuo (operazione che è un po' meno rischiosa dell'acquisto con mutuo perchè almeno non rende indisponibili i risparmi futuri).

Le tre mistificazioni

E qui arriviamo alla prima mistificazione, quella di coloro che dicono: “Piuttosto che investire i miei risparmi in banca, dove mi fanno perdere soldi, li metto in una casa”. Posto che nessuno è obbligato rivolgersi alle banche e ai consulenti che fanno male il loro lavoro, sono proprio le attività finanziarie, e non quelle immobiliari, a offrire una gamma di profili di rischio che si adattano a tutte le figure di risparmiatori.

La seconda mistificazione è quella di coloro che credono che basti comprare la casa a prezzi “bassi” (ossia: a prezzi inferiori rispetto a qualche anno prima) per essere protetti dai rischi immobiliari. Dove sta scritto che se ho fatto un affare rispetto a quelli che hanno comprato prima di me, non potrebbero fare un affare ancora migliore quelli che comprano dopo di me? In questa mistificazione, va aggiunto che molti compratori si autodefiniscono “investitori e non speculatori”. A parte che ancora nessuno al mondo è giunto a una distinzione inattaccabile tra investitori e speculatori, il fatto di credere di non appartenere a questa seconda categoria non immunizza certo da perdite rovinose.

La terza mistificazione, la madre delle mistificazioni, è quella di coloro che confrontano la rata del mutuo con il canone di locazione. E, come il cane di Pavlov, se la prima è inferiore o non troppo superiore al secondo, in un nanosecondo deducono che sia meglio comprare la casa indebitandosi piuttosto che stare in affitto. Dimenticando che fintanto che stanno in affitto sono liberi di destinare i loro risparmi presenti e futuri a investimenti molto più in linea con la loro capacità di prendere rischi (bassa per la gran parte delle famiglie). E il corollario di questa mistificazione è pensare che comprare casa indebitandosi sia diventato tremendamente conveniente perché ora i tassi sono a zero o giù di lì. A parte il fatto che anche i canoni di locazione, guarda caso, sono scesi, si continua in questo modo ad abbaiare all’albero sbagliato: anziché cercare di minimizzare del rischio di diventare poveri, si punta ad aumentare il proprio benessere chinandosi a raccogliere qualche banconota davanti a un rullo compressore che avanza.  

E’ questione di scelte, come altre nella vita: se vuoi diventare un po’ più ricco (mettendo tutti i risparmi presenti e futuri in un solo investimento rischioso), corri il rischio di diventare drammaticamente povero. Ecco perché il saggio Warren Buffett dice: “Se vuoi aumentare il tuo benessere, devi prima evitare di finire in rovina”.  

Uno dice: vabbè, ma io in quella casa ci abito, per me è un bene d’uso. Certo, ma qui occorre considerare tre cose: la prima è che, proprio in quanto la prima casa è un bene d’uso, che bisogno c’è di esserne proprietari? Secondo: siete sicuri che ci vivrete per i prossimi 5, 10 o 20 anni? Perché, se per qualunque motivo dovrete trasferirvi, molto probabilmente avrete la necessità di venderla. E il prezzo al quale la cederete potrebbe essere anche raddoppiato, ma anche dimezzato rispetto a quello attuale. Vi sentite a vostro agio con questa prospettiva? Terzo: se la casa è acquistata in coppia, sapete bene che può capitare che l’amore finisca, e per vari fatti che ne conseguono siate costretti a vendere l’immobile, magari in fretta e furia.

Se la famiglia Immobile restasse in affitto, e dovesse avere difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese di condominio per gli eventi ipotizzati in precedenza, potrebbe contare sui 100mila euro di risparmi (che data la situazione dovrebbero essere investiti in attività finanziarie low-risk e facilmente liquidabili) per fronteggiare il problema, senza essere costretta ad abbandonare la propria abitazione (come sarebbe invece prima o poi obbligata a fare qualora finisse in default sul pagamento del mutuo).

Oltre a coprire le emergenze che alternativamente resterebbero non affrontabili, in presenza di determinate condizioni quei 100mila euro potranno anche essere destinati a specifici obiettivi della famiglia Immobile, come la previdenza dei genitori e l'istruzione dei figli. Purtroppo ci sono famiglie che comprano casa (indebitandosi o meno) proprio con l'obiettivo di "lasciare qualcosa ai figli", quando invece quegli stessi figli proprio per via dell'acquisto della casa resterebbero privi di mezzi per continuare gli studi. Senza tenere conto del fatto che i figli, se - come è normale attendersi - andranno a vivere lontano dai genitori, non utilizzeranno mai quella casa anche dopo la dipartita di questi ultimi. Ottenendo sì in eredità un attivo, ma come detto dal prezzo instabile, e illiquido.

Sulla stessa lunghezza d'onda, ci sono persone che comprano casa perchè rassicurati rispetto all'idea di "avere un tetto" quando saranno anziane. Quando invece sono la conservazione ed eventualmente la crescita di un capitale finanziario la migliore copertura di un gap previdenziale, ossia la differenza tra tenore di vita desiderato in quiescenza e pensione pubblica, dal momento che il capitale finanziario - a differenza di quello immobiliare - ha caratteristiche di flessibilità di utilizzo su vari obiettivi (compreso il prelievo finalizzato a coprire parte dell'affitto) e di riserva di emergenza. E senza contare che, come sta già facendo un numero crescente di neo-pensionati, la residenza in età post-lavorativa potrebbe benissimo essere trasferita in altra zona, magari di villeggiatura e low-cost.

L'affitto è adatto a una società "liquida"

La nuova società “liquida” e digitale, in cui mancano punti di riferimento, e che obbliga milioni di individui (tutti coloro che non sono particolarmente benestanti) a navigare a vista nell’incertezza, induce giustamente a ricercare l’antifragilità. E questa si avvicina con la riduzione drastica dei beni di cui si è proprietari (dalla casa all’automobile), come già fanno i millennials. Il vero ostacolo a questo processo è rappresentato dall’inefficiente funzionamento del mercato della locazione abitativa in Italia, in cui sono quasi del tutto spariti gli investitori istituzionali, per via della mancata tutela giuridica della proprietà in caso di morosità del conduttore. Nei Paesi (come la Germania, la Svizzera, il Regno Unito, gli USA) in cui i proprietari possono rapidamente liberare l’immobile e rimettere a reddito le abitazioni affittate a inquilini inadempienti, fondi pensione e compagnie di assicurazione investono parecchio in grandi portafogli residenziali, dai quali ottengono interessanti profili rischio-rendimento a fronte di canoni accettabili e di certezze sulla permanenza nell’abitazione per i conduttori, fintanto che onorano i loro impegni. In Italia, invece, le case diverse dalla prima sono tipicamente di proprietà di famiglie, che spesso le tengono sfitte proprio per il timore di incorrere in inquilini morosi (o le affittano in nero a turisti stranieri su Airbnb & co.), e dover subìre anni di mancato reddito e di spese per i tempi lunghissimi necessari per la liberazione dell’immobile. Ogni tentativo di rendere più efficiente il mercato italiano della locazione residenziale, che comunque è molto grande (secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate ci sono due milioni di contratti di locazione abitativa registrati da proprietari privati), va nella direzione di soddisfare la crescente e ovvia ricerca di antifragilità di milioni di individui.  

PS: la strategia anti-fragile nell’immobiliare può essere perseguita anche da individui benestanti. Conosco almeno due persone con patrimoni e redditi ben al di sopra della media che a Milano hanno venduto casa per andare a stare in locazione in appartamenti di lusso di nuova costruzione che un noto developer non è riuscito a vendere e quindi ha pensato bene di affittare.

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