La passione per gli immobili? E' dovuta al piacere di averli, più che alla redditività

di Marco Liera (*) - 27/07/2014

Stampa Crea Pdf Invia Rss

Noto che spesso gli investimenti dei lettori che le scrivono sono sovrappesati in termini di immobili posseduti (è anche il mio caso, ne sono consapevole), e invece spesso hanno poco coperto il rischio assicurativo personale (ed è anche questo il mio caso). Noto anche che nelle risposte comunque considera i fattori "affettivi" che comportano il lasciare un immobile in cui magari si è vissuto per lunghi anni. Oltre al fatto che in Italia la casa è stata poco tassata fino a non molto tempo fa e che il tasso di possesso di prima casa è ai più alti livelli mondiali, il bene immobiliare è uno dei pochi investimenti che ti permette di godere un bene tangibile con rischi limitati.
Mi spiego con un esempio con numeri ovviamente inventati. Sarà anche più corretto avere una asset allocation con 400mila Euro di BTP e una casa da 150 mila Euro, ma vuoi mettere la soddisfazione invece di avere un po' meno BTP ma una casa al mare, anche se ci vai solo 7 giorni all'anno e ti costa più di IMU che se trascorressi quella settimana in Hotel? Voglio dire, è più piacevole vedere il frutto concreto dei tuoi risparmi che un rendiconto bancario annuale in cui il tuo patrimonio si è incrementato del 3 %.
Certo, l'efficienza, l'efficienza, ma a un certo punto, chi se ne importa.... Ci sarebbero altri asset che permettono una cosa simile, ma molto più complessi, vedi l'arte oppure i diamanti. Mi piacerebbe capire se è possibile stimare in qualche modo un tasso di "inefficienza" piscologica media di cui gli italiani si fanno carico per il motivo sovraesposto.
Giuseppe Zorzi

Gli immobili sono il regno delle distorsioni cognitive degli investitori e per questo una delle aree più studiate della finanza comportamentale, proprio perché come dice lei il loro possesso non è dovuto solamente a ragioni economiche, ma spesso a motivazioni psicologiche ed emotive. Ovviamente ciascuno può fare quel che vuole dei suoi soldi, ma lei capirà facilmente che il fatto di prendere ripetutamente decisioni finanziarie sulla base di distorsioni cognitive provoca costi sociali enormi. Meno sono le ricchezze personali di cui si dispone, in particolare, più diventa pericoloso prendere decisioni che placano soprattutto desideri che con la logica economica hanno poco a che vedere.
L’indicatore che lei cerca è un po’ vago, anche perché è un po’ difficile individuare in ogni circostanza qual è la situazione di massima efficienza economica, soprattutto ex-ante. Una famiglia potrà spendere una fortuna in una seconda casa e nel mantenerla negli anni per poterla usare, ma se al momento di disfarsene potrà venderla un prezzo che la ripagherà di capitale investito, inflazione, spese, tasse e costi opportunità, l’operazione si sarà rivelata ex-post efficiente da un punto di vista finanziario. La stessa cosa non poteva dirsi con certezza ex-ante.
Quel che invece si può dire con maggiore certezza ex-ante è che tipicamente un immobile – sia esso acquistato come bene d’uso o bene di investimento - è un impiego dei risparmi più rischioso di un bund tedesco o di un bond sovranazionale. Ci sono famiglie che per le proprie caratteristiche (soprattutto per la propria incapienza patrimoniale) non possono correre questi rischi. Altre invece sì. Quel che va evitato è di considerare un immobile un investimento “sicuro” o giù di lì, perché non lo è mai (a meno di non avere una controparte sovrana con rating tripla A che si impegna a ricomprarlo dopo un certo lasso temporale a un prezzo superiore o pari a quello di acquisto). E, se possibile, occorre avere ben chiaro quello che si vuole fare di un immobile: se è un bene d’uso, o di investimento. Nel primo caso, occorre valutare con attenzione l’alternativa – sempre meno rischiosa della proprietà - dell’affitto (se disponibile a condizioni “accettabili”). Nel secondo caso, occorre essere ben consapevoli che l’unico modo di estrarne un rendimento (che andrà poi adeguatamente corretto per il rischio e per i costi e le tasse) è quello di affittarlo. A un conduttore che paga regolarmente il canone, si intende.

Stampa Crea Pdf Invia Rss


Vuoi lasciare un commento o essere informato delle prossime novità di YouInvest? Compila questo breve form

Cognome *
Nome *
E-mail *
Il tuo giudizio su YouInvest *
Commento
Finalità del trattamento dei dati personali
Accetto le finalità del trattamento dei dati personali
Codice di verifica Cambia testo