Dalla (s)vendita degli asset Olinda utili spunti per i proprietari di immobili

di Marco Liera (*) - 14/07/2014

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Meno 28%. Questo è il maxi-sconto che i compratori Axa e Apollo hanno ottenuto da Prelios SGR sulla vendita del portafoglio di 26 immobili commerciali del fondo Olinda. Sconto misurato sul “valore di mercato” con il quale gli immobili erano stati stimati al 31 dicembre 2013. E che era già stato oggetto di ripetute svalutazioni. E’ un messaggio a tutti i proprietari immobiliari in Italia, grandi e piccoli. Se veramente vogliono vendere i loro attivi (e in molti ci stanno provando da tempo, invano), devono abbassare, probabilmente di molto, le loro pretese. Altro che 5 o 10 per cento in meno rispetto a quello che hanno in testa. L’ordine di grandezza potrebbe essere molto più grande.

La cessione del portafoglio in questione, valutato 303 milioni di euro ai fini della transazione, ha le sue particolarità. Viene da un fondo immobiliare la cui scadenza è molto vicina. Inizialmente era fissata al 31 dicembre 2011, poi prorogata per altri tre anni. E’ una cessione in blocco, e quindi è implicito uno sconto maggiore. E il proprietario, il fondo Olinda, a fine 2013 era indebitato con le banche per 234 milioni di euro. Molti proprietari di immobili diversi dalla prima casa in Italia non hanno debiti. E quindi aspettano “tempi migliori” per vendere. Intanto però continuano a correre tutti i rischi connessi alla concentrazione di una buona parte del patrimonio personale in uno o pochi attivi. E continuano a pagare costi di manutenzione e oneri fiscali crescenti: IMU; Tasi, e poi vedremo l’impatto dell’imminente revisione delle rendite catastali.

Poi c’è lo sfitto. Che nel caso di Olinda è pari al 12,37%. Su chi ha uno o poche unità lo sfitto può essere ben diverso, nel bene e nel male. Da zero al 100%. Ognuno può fare i suoi conti. Infine ci sono le morosità, che sono in aumento. E’ anche per scontare l’effetto di queste e delle probabili rinegoziazioni dei canoni che il rendimento da locazione del portafoglio Olinda, calcolato sul prezzo di cessione, è del 9,3%. Un alto ritorno atteso, per compensare gli alti rischi. Dei quali non tutti i proprietari immobiliari sembrano essersi resi conto.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 14 luglio 2014

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