Eredita un immobile, ma non vuole venderlo

di Marco Liera (*) - 12/07/2014

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Sono un impiegato 45enne con due figli piccoli (10 e 12 anni). Mia moglie lavora part time in un negozio. Le entrate mensili sono di circa 2.500 euro. Abbiamo appena ricevuto in eredità un appartamento in semi centro a Brescia valore stimato 500mila euro (prezzi vecchi). Si tratta di un lascito di uno zio di mia moglie. Siamo indecisi se venderlo (ma nell'attuale fase di mercato non ci pare una buona idea) oppure se affittarlo. Conoscendola penso che il suo consiglio sarà quello di alleggerire il mattone. Siamo proprietari anche della villetta in cui viviamo. Il nostro patrimonio ora è investito in un conto di deposito (50mila euro circa). Inoltre ho un piccolo salvadanaio di 80 mila euro diversificato tra fondi azionari (internazionali) fondo obbligazionario (internazionale in euro medio lungo termine) e fondo obbligazionario in dollari, equamente ripartiti. Le sembra coerente con le nostre esigenze di lungo termine (studio dei figli e quant'altro)? Non abbiamo ancora stipulato polizze ma non sono accesi neppure finanziamenti.

Lettera firmata

Il fatto che lei affermi che non avete “ancora” stipulato polizze probabilmente significa che ci avete già pensato. Molto bene, è già qualcosa. Dopodichè sarebbe interessante comprendere come mai dal pensiero non siate “ancora” passati all’azione. Nel frattempo, siete stati un po’ distratti dall’arrivo di un immobile in eredità, non si sa quanto preventivato. Inutile chiedere se si tratti di un appartamento che era abitato dallo zio di sua moglie oppure tenuto “a disposizione”. Nel secondo caso, sarebbe stato meglio venderlo prima, e non lo dico con il senno di poi, quindi non per via del calo successivo delle quotazioni immobiliari. Lo dico perché gestire un passaggio generazionale significa condividere con gli eredi i tempi e le forme con le quali trasferire a ciascuno una parte ben identificata del proprio patrimonio. La regola generale è che a parità di condizioni, nell’asse ereditario è più efficiente avere attività finanziarie facilmente liquidabili e a minor rischio (o polizze Vita) che non immobili. Anche per ovvi motivi di minimizzazione del carico fiscale successorio.
La vostra situazione finanziaria e reddituale è buona, ma senza esagerare. I 2.500 euro al mese di entrate mensili che lei dichiara coprono a stento il livello di consumo medio mensile delle famiglie italiane (che nel 2013 è stato di 2.359 euro in base ai dati pubblicati dall’Istat l’8 luglio). Non so se il vostro tenore di vita sia più “risparmioso” della media, tenendo conto che abitate in una casa di proprietà e non avere debiti, ma occorrerebbe soprattutto interrogarsi sulla vostra incertezza reddituale. Un conto è se lei è in servizio presso un’azienda privata (e quale?), un altro se è dipendente pubblico. Quanto a sua moglie, occorrerebbe capire quali possibilità di reimpiego avrebbe in caso di chiusura (eventualità tutt’altro che remota negli ultimi tempi) del negozio in cui attualmente lavora part-time. E’ chiaro che se lei dovesse finalmente decidersi ad assicurare il capitale umano suo e di sua moglie, con massimali adeguati, sul caso premorienza e invalidità permanente totale da infortuni e malattia, dovrebbe finanziare il pagamento dei premi con dei prelievi periodici sul patrimonio già accantonato, in assenza di una capacità di risparmio corrente.
Poi lei si auto-attribuisce delle “esigenze di lungo termine” riguardo ai suoi investimenti, dimenticandosi un po’ di quelle di breve. Che sono quelle di mantenere il suo portafoglio liquido e a basso rischio, per un ammontare probabilmente maggiore rispetto a quello da lei attualmente detenuto. Tra l’altro le “esigenze di lungo termine” sarebbero più giustificate in presenza di una adeguata assicurazione dei rischi sopra citati, cosa che lei non ha ancora fatto. Capirà quindi che in una situazione così descritta non ha molto senso continuare a mantenere tre, quattro o cinquecentomila euro (dipende da quello che un compratore sarebbe disposto a corrispondervi) in un unico immobile, che resterebbe un asset rischioso anche se fosse affittato. Come fanno generalmente i proprietari immobiliari, lei si concentra sul “cattivo affare” che secondo lei si farebbe vendendolo adesso, e non sul rischio che in ogni caso affronterebbe continuando a detenerlo. Solo vendendo quell’immobile avrebbe senso mantenere una quota del patrimonio investita in fondi azionari internazionali, che altrimenti non farebbero altro che aggravare in modo sproporzionato i suoi rischi.

(*) Pubblicato su Plus24 - Il Sole 24 Ore del 12 luglio 2014

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