L'ottusità dei proprietari di negozi che non riducono i canoni di locazione

di Marco Liera (*) - 17/02/2014

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Quando girate in zone commercialmente non troppo depresse delle città italiane (ma nemmeno troppo “calde”, come via Montenapoleone o via Condotti) e notate dei negozi sfitti da tempo, chiedetevi il perché. Le risposte possono essere varie (a volte ci sono pure delle inagibilità che richiederebbero pesanti investimenti), ma spesso lo sfitto degli immobili commerciali è dovuto banalmente alla mancanza di realismo dei proprietari.  I conduttori oppressi dalla crisi chiedono la rinegoziazione del canone? E loro gliela negano. Piuttosto tengono il negozio vuoto, in attesa di illusori “tempi migliori”. Eppure, il crescente carico fiscale sugli immobili di investimento (IMU più Tasi da quest’anno) ha innalzato il costo opportunità dello sfitto. Capisco che per i proprietari persone fisiche la locazione di immobili non abitativi non gode dell’opzione cedolare secca (e quindi il 95% del canone è tassato ad aliquota IRPEF piena). Ma, a parte l’impatto sul decoro urbano (quanto sono più tristi le strade e le piazze con negozi vuoti?), l’ottusità di certi proprietari è controproducente soprattutto per le loro tasche.

Come mostrato in vari casi dai gestori di fondi immobiliari (i cui rendiconti, nel caso dei veicoli quotati, sono disponibili sul web), occorre essere disposti ad accordare non solo riduzioni dei canoni di locazione (anche fino al 50%), ma anche periodi di free rent e contratti legati al fatturato del negozio. La perizia del fondo immobiliare quotato specializzato nel retail, Olinda Fondo Shops, ha stimato per il solo il 2013 una svalutazione media del portafoglio dell’11%, al netto della manutenzione straordinaria (-16,8% il deprezzamento degli ultimi tre anni).

Solo i teorici del mercato perfetto possono sostenere che gli immobili a lungo sfitti (esclusi quelli con problematiche particolari) rappresentino una situazione di equilibrio. Gli attori di un mercato largamente imperfetto come quello immobiliare possono essere affetti da varie distorsioni cognitive e comportamentali, che impediscono per periodi non brevi l’adeguamento delle pretese dell’offerta alle disponibilità limitate della domanda.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 17 febbraio 2014

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