Quei proprietari intrappolati su immobili che non hanno più mercato

di Marco Liera (*) - 11/08/2013

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Le cronache estive ci raccontano del calo dei prezzi e degli affitti delle abitazioni nelle località di vacanza (fonte: Osservatorio Fimaa-Confcommercio), e delle svalutazioni che le famiglie italiane stanno subendo sulle proprietà immobiliari. Il tutto accade mentre nella fallita Detroit ci sono case in vendita a 300 dollari l’una e nel centro di Atene per comprare 55 metri quadri bastano 11mila euro. E’ uno tsunami al confronto del quale le perdite subite dai vari crack finanziari del passato (da Lehman Brothers a Parmalat) impallidiscono. Trascurando le prime case, alle quali ho dedicato questa rubrica domenica scorsa, concentriamoci sugli altri immobili (seconde e terze case, negozi, capannoni, uffici, box e così via) di proprietà delle famiglie italiane. Si tratta di uno stock che, rielaborando i dati più recenti della Banca d’Italia, dovrebbe essere vicino ai 1.400 miliardi di euro. Più dell’intera industria del risparmio gestito. Più di quattro volte il risparmio postale. Secondo un recente studio di Halldis (società di servizi immobiliari), in Italia ci sono 3,5 milioni di case sfitte, sulle quali è tra l’altro atteso un inasprimento fiscale per ovviare alla paradossale circostanza che in base alle attuali regole pagano meno tasse di quelle affittate (pur tenendo conto che ci sono proprietari ben disposti a locarle, ma che non trovano inquilini). Facilmente le svalutazioni in corso sono nell’ordine delle centinaia di miliardi di euro, distribuite su qualche milione di famiglie. La consapevolezza di queste perdite è ancora parziale, per le note distorsioni cognitive dei proprietari. Ma in alcune zone del Paese si avvertono già  i segni di una desertificazione immobiliare. Ossia situazioni in cui case e altre opere edili perdono qualunque attrattività. I costi fissi legati alla proprietà immobiliare, recentemente incrementati dall’Imu, la rendono assai poco appetibile anche in aree in cui i valori per metro quadro sono scesi a livelli irrisori (al di sotto dei 500 euro). Non è facile liberarsi di immobili che nessuno vuole. Nei trasferimenti successori gli eredi si ritrovano a ricevere patrimoni che magari un tempo avevano anche un certo prestigio ma che ora richiedono imponenti opere di ristrutturazione. E sui quali occorre pagare l’Imu, che grava anche sulle unità inagibili o inabitabili, sia pure con una base imponibile dimezzata. Ma calcolata su un valore catastale che, al netto dell’attesa riforma, è superiore a quello di mercato. E comunque ai comuni resta il potere di stabilire quali siano le situazioni in cui l’inagibilità o inabitabilità sono dovute a negligenza nella manutenzione (come può essere la mancata sostituzione di vetri rotti o l'assenza di espurgo fognario), e quindi di non concederle. La procedura per ottenere l’accatastamento F/2 (fabbricati collabenti), l’unico che consente a fabbricati interi di non pagare del tutto l’Imu, può in anche richiedere per la messa in sicurezza esborsi superiori al valore di mercato del bene.

Il prolungamento degli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni (che per altro riguardano solamente il residenziale) può rivelarsi una attrattiva insufficiente per le valorizzazioni auspicabili. Per fare i lavori servono in ogni caso capitali, da mettere a rischio. Una vera exit strategy per il sofferente settore immobiliare dovrebbe includere la facilitazione delle procedure di  “abbandono costruttivo” delle proprietà inutilizzate e senza mercato, ovviamente con la minimizzazione dell’impatto ambientale e il rispetto delle norme di sicurezza. Per esempio, occorrerebbe prevedere che una proprietà inagibile o inabitabile regalata (o venduta a prezzo simbolico) a chi è disposto a ristrutturarla (o a demolirla e ricostruirla), non fa scattare la presunzione di evasione fiscale. In generale, occorrerebbe favorire il recupero o la ricostruzione dei fabbricati esistenti rispetto alla costruzione di nuovi nell’ambito dello stesso comune.

Purtroppo, come la legge di Murphy insegna, i nodi vengono al pettine tutti insieme. Il settore immobiliare sta pagando ora decenni di comportamenti collettivi e individuali rivelatisi insani. Che non riguardano solamente l’Italia, sia chiaro. Secondo gli indicatori della Bce, nell’eurozona i prezzi delle case sono ai minimi da sette anni. Ma indovinate qual è l’unico Paese con i valori in controtendenza, ai massimi da 10 anni? La Germania, un Paese in cui la maggior parte delle famiglie vive in affitto. 

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore dell'11 agosto 2013

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