Il culto della proprietà immobiliare: rischi e conseguenze

di Marco Liera (*) - 04/08/2013

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"Il culto della proprieta' della casa di abitazione e' dannoso e pericoloso", ha scritto sul "Financial Times" del 26 luglio Adam Posen, presidente del Peterson Institute of lnternational Economics, uno dei più importanti centri di ricerca al mondo. Posen afferma che l'ossessione che i governi di UK e USA mostrano nell’ incentivare l'acquisto della casa da parte delle famiglie ha prodotto distorsioni nell’allocazione delle risorse e una spinta all’aumento della diseguaglianza sociale. In più, dal punto di vista del benessere individuale, la politica che dura da decenni a favore della proprietà edilizia ha fatto sì che per centinaia di milioni di famiglie occidentali i risparmi investiti nella casa di abitazione rappresentassero il principale investimento. Un impiego volatile, difficile da valutare, soggetto a rischi di distruzione o di grave danneggiamento in quanto bene fisico, esposto all’eventualità di una svalutazione totale per effetto di dinamiche “locali” del tutto imprevedibili (avete presente quello che sta succedendo a Detroit?). E che – scrive Posen – sulla base dei fondamentali economici può dare nella migliore delle ipotesi un ritorno pari alla media tra l’aumento dei salari e quello della popolazione locale.

La posizione di Posen potrebbe acquistare ancora più forza se riferita alla realtà italiana, in cui la percentuale di famiglie proprietarie dell’abitazione (80%) è addirittura maggiore di quella americana o inglese (70%). E trova conferma nel fatto che Paesi mediamente benestanti e caratterizzati da minori diseguaglianze come la Svizzera (33%) e la Germania (46%) denunciano – guarda caso – percentuali più basse. Ma ci sono specificità proprie dei singoli Paesi che aiutano a comprendere le ragioni di queste differenze. E a capire che in determinate situazioni le conclusioni di Posen non sono dimostrate.

Per le famiglie italiane non credo che l’alto tasso di proprietari della casa di abitazione sia stata il risultato di una ossessiva politica dei Governi dal dopoguerra in poi. Piuttosto, potrebbe essere dovuta allo scarso appeal percepito sulle principali alternative di investimento finanziarie e bancarie e ai divieti ai trasferimenti di capitale all’estero in vigore fino alla fine degli anni 80. Condizioni che di fatto costringevano le famiglie desiderose di difendere i risparmi dall’inflazione elevatissima di quei decenni a comprare attività reali. Inoltre, il famigerato “equo” canone e la debole tutela giuridica della proprietà privata nei confronti dei conduttori morosi hanno scoraggiato l’investimento in immobili residenziali da parte degli istituzionali, almeno di quelli finalizzati all’ottenimento di un buon profilo rischio-rendimento atteso e non alla gestione del consenso (ricordate le case assegnate agli “amici” a canoni di favore?). Questo ha causato un malfunzionamento strutturale del mercato della locazione, doversamente da quello che è accaduto in Germania e in Svizzera. Dove compagnie di assicurazioni ed enti di previdenza hanno un genuino interesse a detenere grandi portafogli residenziali perché giuridicamente tutelati.

Certo, la fine dell’era dell’alta inflazione e l’attuale possibilità di investire liberamente in qualunque parte del mondo nello spazio di nanosecondi, rendono l’investimento della casa ma più in generale negli immobili una scelta spesso inefficiente. Quel che è certo è che l’alto tasso di proprietari immobiliari (in qualunque modo sia stato raggiunto) condiziona pesantemente le decisioni di politica economica. Come dimostrano l’infinito dibattito sull’Imu e le proroghe continue degli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 4 agosto 2013

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